2025年03月29日

【なるほど知識】相続の基礎知識

相続の基礎知識と手続き・注意点

相続は早めに対策を！相続の基礎知識と手続き・注意点

相続手続きは円満かつ円滑にすすめたいものです。

しかし、事前の相続対策が不十分な場合、親族内でトラブルになってしまうかもしれません。相続の際にトラブルが発生しないよう、しっかり相続対策をしておきましょう。
ここでは、相続の種類や方法などの基礎知識のほか、相続時の注意点について解説します。

相続とは？

相続とは、相続人が被相続人（亡くなった人）から財産を引き継ぐことです。相続は法律上で相続することが決まっている法定相続人への相続と、法定相続人以外への遺贈があります。
相続の方法には、大きく分けて「単純承認」「限定承認」「相続放棄」の3種類があります。

• 単純承認

単純承認とは、相続人が被相続人のプラスの財産もマイナスの財産も引き継ぐことです。特に手続きを行わなければ、単純承認となります。

• 限定承認

限定承認とは、被相続人の債務がどの程度かわからず、財産が残る可能性もあるなどの場合、相続人が相続したプラスの財産の範囲内で、マイナスの財産の債務を引き継ぐ相続方法です。相続した財産以上に債務を引き受ける必要はありません。
相続はプラスの財産だけではなく、借入金や未払金などのマイナスの財産を引き継ぐこともあります。しかし、限定承認を行えば、相続財産の範囲内でマイナスの財産を引き継げばよいため、相続人は必要な財産を手元に残すことができます。
ただし、限定承認の場合は、相続人全員で家庭裁判所へ申し立てを行わなければなりません。また、相続開始を知った日から3ヵ月以内に家庭裁判所での手続きが必要です。

• 相続放棄

相続放棄は、相続人が被相続人の財産や債務を相続する権利を放棄することです。マイナスの財産が多く、引き継ぎたくない場合には、相続をすべて放棄することができます。
また、限定承認と同様、相続開始を知った日から3ヵ月以内に家庭裁判所での手続きが必要です。

相続の種類

相続の種類には、「遺言による相続」「遺産分割協議による相続」「遺産分割調停」の3つがあります。

• 遺言による相続

遺言による相続とは、遺言書がある場合に、法定相続よりも遺言書の内容が優先される相続方法です。
一般的に使われる遺言の形式には、被相続人となる人が自分で書く「自筆証書遺言」、公証人が作成する「公正証書遺言」、自筆の遺言の内容を秘密にしたまま公証人と証人に証明してもらう「秘密証書遺言」があります。それぞれ特徴が異なるため、しっかりと理解した上で作成しましょう。
また、遺言書が残っていたとしても、認知症などで判断力が鈍っているような状況で書かれた場合は、遺言書が無効になることもあります。

• 遺産分割協議による相続

遺産分割協議による相続とは、相続人全員で遺産分割の協議を行った上で分割する相続方法です。遺言書がない場合に遺産分割協議を行います。
遺産分割協議は、相続人全員で話し合い、全員が納得したら遺産分割協議書を作成して遺産を分割します。この遺産分割協議書には、法定相続人全員の署名と実印の押印が必要です。

• 遺産分割調停・審判による相続

遺産分割調停とは、遺産分割協議で全員の納得が得られない場合に家庭裁判所へ申し立てを行い、合意を目指す方法です。なお、遺産分割調停でも合意できない場合は、強制力のある遺産分割審判に移行します。

よくある相続トラブルの事例と対策については、以下の記事をご確認ください。

相続対象となる財産とは？

相続対象となる財産についての民法上の記載は、原則として「被相続人の財産に属した一切の権利義務」です。この点、相続税法の規定に則って、どのようなものが相続対象の財産となるのか解説しましょう。

相続財産

相続財産には、経済的価値のあるものすべてが含まれます。その中には、現金や不動産などのプラスの財産だけでなく、借入金などのマイナスの財産も含まれます。
それぞれの財産には、下記のようなものが含まれます。

• プラスの財産

現金、預貯金、有価証券、不動産、不動産上の権利（借地権・地上権など）、動産（自動車・貴金属など）、ゴルフ会員権、リゾート会員権　など

• プラスの財産のうちの非課税財産

墓や仏壇、仏具、寄付財産、非課税限度額内で相続人が受け取る生命保険金・死亡退職金　など

• マイナスの財産

被相続人にかかる借入金、未払金、葬儀費用　など

みなし相続財産

みなし相続財産とは、民法上の相続または遺贈によって取得した財産でなくても、被相続人の死亡に伴い支払われる「生命保険金」や「退職金」などを、相続または遺贈などによって取得したものとみなし、相続税の課税対象とされる財産のことをいいます。

遺産を受け取れる人とは？

被相続人の財産を相続できるのは、法定相続人と受遺者です。それぞれ誰が対象となるのかについて、解説しましょう。

法定相続人の範囲と相続分

被相続人の財産を相続できる法定相続人は、民法によって決まっています。
配偶者と、被相続人の血族が法定相続人となりますが、血族には相続順位が定められており、それによって相続分が変わります。
配偶者は常に相続人となり、相続順位は下記のとおりです。

第1順位：子ども、代襲相続人（直系卑属）

第2順位：両親、祖父母（直系尊属）

第3順位：兄弟姉妹（傍系血族）

■相続人の範囲と相続順位

例えば、被相続人に配偶者、子ども、両親、兄弟がいる場合に相続が発生したら、配偶者・子どもが法定相続人となります。上位の相続順位の人がいる場合、下位の相続順位の人は法定相続人になりません。
配偶者がいる場合の相続分の割合は、下記の表のとおりです。

■配偶者がいる場合の相続分割合

法定相続人が配偶者と子どもが複数人の場合には、子どもの法定相続分を人数で割ります。子どもが2人であれば、子ども1人あたりの法定相続分は4分の1ずつです。前の配偶者との間に子どもがいる場合、その子どもも同じく法定相続人になります。
また、配偶者がいない場合は、上位の相続順位の人がすべて相続します。例えば、配偶者がおらず第1順位の子どもが2人いれば、子ども2人で財産を均等に分けることになり、相続分は2分の1ずつです。

なお、被相続人の子どもが被相続人の死亡以前に亡くなっている場合でも、その子ども（被相続人の孫）がいる場合には、被相続人の孫が子どもの代わりに相続（代襲相続）します。代襲相続でも、子どもへの相続と同じ割合で孫が相続します。

法定相続人以外への承継

相続が発生したら、基本的に法定相続人が財産を相続することになります。しかし、遺言書に第三者への遺贈や寄付について記載しておけば、法定相続人以外を受遺者として、財産を承継させることが可能です。
例えば、家族に後継者がいない経営者が、後継者となる社員や役員に会社の株式などを承継させるケースがあります。

未成年者への相続

未成年でも、法定相続人であれば財産を相続することができます。ただし、未成年者は遺産分割協議に加わることができないため、代理人を立てなければなりません。
通常は親が代理人となりますが、親も法定相続人となっている場合は親子の間で利益が相反してしまいます。このような場合は、特別代理人の選任を家庭裁判所へ申し立てます。特別代理人は、未成年の法定相続人の代わりに遺産分割協議や相続手続きを行います。

相続においての注意点

相続において注意したい点はたくさんありますが、特に誰がどの程度相続するかということは、場合によってはトラブルにつながりやすくなります。どのようなことに注意したほうがよいか、確認しておきましょう。

最低限相続できる範囲を定めた遺留分

法定相続人には、遺留分という一定割合の財産を確保する権利があります。例えば、被相続人が「相続財産はすべて（相続人以外に）寄付する」と遺言書に記していたとしても、法定相続人は遺留分を請求することが可能です。
ただし、遺留分を請求できるのは、下記にあたる人のみです。兄弟姉妹には、遺留分の権利はありません。

• 配偶者
• 子ども、代襲相続人（直系卑属）
• 両親、祖父母（直系尊属）

■遺留分の割合の例

相続人に対して特別寄与料の請求が認められる

被相続人に献身的な介護を行い、被相続人の財産の維持・増加に特別の寄与をしたと認められた人に対してその貢献を遺産分割に反映させるのが寄与分です。寄与分は相続人にのみ与えられる権利です。
2019年7月1日に施行された改正民法では、相続人以外の親族の貢献に報いるため、特別寄与料の制度が設けられました。

例えば、被相続人を無償で長年介護してきた長男の妻は法定相続人ではありませんが、被相続人への貢献が認められれば、ほかの相続人に対して特別寄与料を請求することができます。特別寄与料を請求するためには、介護日誌などの証拠を残しておくといいでしょう。
トラブルを避けるためにも、介護を受ける被相続人が、介護に尽くしてくれている人にも財産を渡すよう遺言に記載しておくと安心です。

相続の手続きと流れ

相続ではさまざまな手続きが必要です。期限が定められているものも多いため、手続きの流れを把握して順番に進めていくようにしましょう。
相続に関する主な手続きの流れは、下記の表のとおりです。

7日以内	死亡届の提出
10～14日以内	公的年金・健康保険の手続き （厚生年金は10日以内）
なるべく早く	死亡保険金の請求手続き 公共料金等の引き落とし口座の変更など 相続人の確定・戸籍謄本などの取得 遺言書の有無の確認 自筆証書遺言の検認手続き 相続財産の調査、把握
3ヵ月以内	相続放棄・限定承認・単純承認の選択と家庭裁判所への申述
4ヵ月以内	被相続人の所得税の申告・納付（準確定申告）
速やかに	遺産分割協議の実施（遺言書がない場合） 遺産分割協議の際の特別代理人の選任 遺産分割協議書の作成（遺言書がない場合） 預貯金・有価証券などの解約や名義変更・換金 不動産の所有権移転登記 各種名義変更
10ヵ月以内	相続税の申告・納付

死亡届の提出

死亡届は亡くなった事実を知った日から7日以内に、被相続人の本籍地・死亡地または届出人の所在地の市区町村役場に届出をします。届出人は被相続人の親族や同居人などですが、提出は葬儀社が代行することもあります。

公的年金・健康保険の手続き

被相続人が公的年金を受けていた場合は、支給を止める手続きが必要です。国民年金は14日以内に、厚生年金は10日以内に年金事務所などで手続きをします。死亡した月までの年金で未支給のものは同一生計の遺族が受け取れるため、あわせて手続きをしましょう。
健康保険についても資格喪失の届け出が必要です。被相続人が国民健康保険、後期高齢者医療制度に加入していた場合は、14日以内に市区町村役場に届け出ます。被相続人が会社の健康保険に加入していた場合は、勤務先に手続き方法を確認してください。

死亡保険金の請求手続き

被相続人が生命保険の被保険者であった場合は、死亡保険金が支払われます。死亡保険金を受け取るには、契約上の受取人が保険会社に請求します。保険金の請求には保険証券や死亡診断書などが必要です。

公共料金等の引き落とし口座の変更など

被相続人が電気、ガス、水道、NHK、固定電話、携帯電話、インターネット回線などの契約者であった場合は、名義変更や引き落とし口座の変更が必要です。亡くなった人の預金口座は、相続の届け出後、引き落としができなくなるため、各事業者に連絡して可能な限り早めに手続きを行いましょう。

相続人の確定・戸籍謄本などの取得

誰が法定相続人になるかを確定するために戸籍謄本を取得します。相続人を確定するためには、「被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本」が必要です。家族構成によっては、これ以外にも戸籍謄本が必要になる場合があります。
戸籍謄本は本籍地の市区町村役場で取得します。本籍地が異動している場合は前の本籍地でも取得する必要があり、必要な戸籍謄本がすべて揃うまで時間がかかることもあります。
相続手続きでは「相続人全員の現在の戸籍謄本」も必要になるので、あわせて取得しておきましょう。

遺言書の有無の確認

遺言書の有無は相続の進め方に大きく影響します。そのため、被相続人が作成した遺言書が残されていないか確認しましょう。
自宅などに自筆証書遺言や秘密証書遺言がないか探すほか、自筆証書遺言が保管されていないかは近くの法務局で、公正証書遺言の有無は近くの公証役場でそれぞれ確認します。

自筆証書遺言の検認手続き

自筆証書遺言と秘密証書遺言は、家庭裁判所で検認を受けなければなりません。検認とは、遺言書の内容を明確にして偽造・変造を防止する手続きです。
なお、公正証書遺言と法務局で保管されていた自筆証書遺言は検認不要です。

相続財産の調査、把握

遺産分割の対象になる財産がどれぐらいあるかを把握するために、被相続人が持っていた財産をくまなく調査します。現金、預金、不動産のほか、負債がないかも調べます。
預金通帳や不動産の権利証（登記済証、登記識別情報）を探すほか、被相続人に届いた郵便物も探してみましょう。金融機関からの郵便物があれば、被相続人がどの金融機関と取引していたかがわかります。固定資産税の納税通知書があれば、土地や建物の所在がわかります。

相続放棄・限定承認・単純承認の選択

被相続人に負債があるなどの理由で相続放棄または限定承認をする場合は、相続開始を知ったときから3ヵ月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。相続放棄や限定承認をするかどうかを判断するためには、上記の相続財産の調査、把握が重要になります。
単純承認をする場合は、特に手続きはありません。

被相続人の所得税の申告・納付（準確定申告）

被相続人が生前に確定申告を行っていた場合は、相続人が代わりに死亡した年の確定申告（準確定申告）を行う必要があります。申告・納付の期限は相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヵ月以内です。
被相続人が過年度の確定申告をしていなかった場合は、過年度の申告も必要です。

遺産分割協議の実施（遺言書がない場合）

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議をして被相続人の財産をどのように引き継ぐかを決めます。
遺産分割協議に期限はありませんが、相続税の申告期限が死亡後10ヵ月となっているため、速やかに行うことをおすすめします。

遺産分割協議の際の特別代理人の選任

未成年の法定相続人がいて親も同様に法定相続人である場合は、家庭裁判所に申し立てて特別代理人を選任する必要があります。特別代理人は法定相続人である未成年者の代わりに遺産分割協議や相続手続きを行います。

遺産分割協議書の作成（遺言書がない場合）

遺産分割協議がまとまれば、協議の内容を記した「遺産分割協議書」を作成します。遺産分割協議書には相続人全員が署名し、実印を捺印します。

預貯金・有価証券などの解約や名義変更・換金

遺産分割協議書を作成したら、預貯金や有価証券などの解約や名義変更を行います。これらの手続きでは、遺産分割協議書が必要になることがあります。遺言書がある場合は、遺言書を持参して手続きをします。

不動産の所有権移転登記

相続財産に不動産があれば、不動産の所在地を管轄する法務局で相続による所有権移転登記（相続登記）を行います。

各種名義変更

ゴルフ会員権や自宅の火災保険、自動車など名義変更が必要なものがあれば、必要に応じて手続きをします。
ゴルフ会員権の名義変更手続きはゴルフ場の運営会社などに、火災保険の名義変更手続きは加入先の保険会社にそれぞれ連絡して行います。自動車の名義変更手続きは、普通自動車は運輸支局または自動車検査登録事務所で、軽自動車は軽自動車検査協会の事務所・支所で行います。

相続税の申告・納付

相続財産が一定額を超えて相続税の申告・納付が必要な場合は、相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内に手続きをしなければなりません。
相続税の計算や申告・納付は自分で行うこともできます。しかし、相続財産の評価や税額計算は適用する特例によって大きく税額が異なる場合もあるほか、計算の誤りで追徴課税される可能性などもあるため、税理士に相談することをおすすめします。

できるだけ生前に相続対策を

生前は家族の仲が良かったとしても、遺産相続のトラブルから関係が悪くなってしまうことも少なくありません。相続税の納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内ですが、葬儀と並行して準備をしたり、話し合いや書類の取り寄せなどをしたりで、意外と早く時間が過ぎてしまうものです。
自分の家族は大丈夫だと思わず、できるだけ早めに準備をしておきましょう。
最後に、残される家族のために準備しておきたい相続対策について紹介します。

非課税枠を活用して生前贈与する

生前に贈与という形であれば、非課税枠を活用して財産を渡すことができます。
一定額以上の現金や不動産などの財産を生前贈与する場合には、受贈者に贈与税が課税されますが、暦年贈与であれば年間110万円以内は贈与税が課税されません^（※）。なお、複数年の贈与を一度に約束する定期贈与と認定された場合は、複数年の合計額に贈与税が課税されることがあります。また、婚姻20年以上の夫婦間で認められている贈与税の配偶者控除であれば、居住用不動産を贈与した場合に最高2,000万円まで控除されます。

ただし、贈与を行う場合は、誰にどれくらい贈与したのかをまとめておくとよいでしょう。ほかの相続人が贈与に不満を持ち、いざ相続となったときにトラブルにならないよう、十分注意してください。

• 相続時精算課税制度においても、2024年１月１日以後の贈与から暦年課税の基礎控除とは別に毎年110万円までの基礎控除が新設されたことにより、110万円までの贈与であれば相続時精算課税制度を選択していても贈与税の課税対象とならないほか、申告も不要です。

遺言書でトラブルを減らす

遺言書を用意しておくことで、相続のトラブルを回避できることがあります。
遺言書がない場合には、遺産分割協議で相続内容を決めることになります。しかし、その際に分割できない遺産があると、誰がどの遺産を相続するかでトラブルとなることもあるでしょう。
そういったトラブルを回避するひとつの手段として、あらかじめ相続人の負担を考慮した遺言書を作成しておくという方法もあります。

また、遺言書は一度作成したら終わりではなく、財産の状況や家族関係などに変化があった場合には、修正することも可能です。完璧な遺言書を作ろうとせず、家族のために「道しるべ」を示すという意味でも、遺言書を一度作成してみるといいでしょう。

2025年01月01日

【お知らせ】2025年 新年のご挨拶

謹んで新年のご挨拶を申し上げます

旧年中は格別のご厚情を賜り、心より御礼申し上げます。
昨年も皆様のおかげで、多くのお客様と素晴らしいご縁を結び、数々の物件を無事にお引き渡しすることができました。

特に、遠方からお越しいただいたお客様が多かったことにも感謝しております。例えば、東京から相続不動産の手続きのためにお越しいただいたお客様、兵庫からお越しいただいたお客様など、皆様のご協力があってこそ、無事に契約を完了することができました。また、地元春日井市内のお客様に対しても、親身になって対応させていただいたことが、多くの信頼とご愛顧をいただく結果となりました。

2025年も、お客様のご期待に応えるべく、より一層の努力を重ねてまいります。皆様の笑顔が私たちの喜びです。今年も、皆様との素晴らしい出会いを楽しみにしております。

新しい一年が、皆様とご家族にとって素晴らしい年になりますよう、心からお祈り申し上げます。これからも変わらぬご支援とご愛顧を賜りますよう、よろしくお願い申し上げます。

２０２５年　元旦

株式会社小椋不動産 代表取締役 小椋清則
住所: 愛知県春日井市ことぶき町8-4 　　
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2024年07月21日

【役立ち情報】賃貸 vs 購入: マスオさん家族の住まい選びの旅

あらすじ

賃貸か購入か、新築か中古かといった住まいの選択に悩むマスオさん家族の会話を通じて、住宅購入に関する重要なポイントについて考えます。アドバイザーの小椋不動産オグラ氏が具体的なアドバイスを提供し、家族が理想の住まいを見つけるためのヒントを探ります。住まいの選択で迷っている方々にとって、有益な情報が満載です。

登場人物

マスオさん（夫、32歳、会社員）
サザエさん（妻、32歳、会社員）
タラちゃん（息子、4歳）
小椋不動産 オグラ氏

本編

マスオさん:
「そろそろ今の部屋も手狭になってきたし、子供が小学校に入る前に家を購入して、自分たちの基盤をしっかりと作りたいね。」

サザエさん:
「そうね。途中で転校というよりは今のタイミングで引越しもしたい。今の賃貸で毎月払っているお金ももったいない気もするから、ここで思い切ってマイホームを手に入れるというのは私も考えていたの。」

マスオさん:
「ただ、最近、お子さんが独立して夫婦ふたりきりの生活になった上司が郊外の家を売って中古のマンションを買ったんだよね。それを思うと、本当に高いお金を払って家を買うべきなのか迷ってしまう。自分の会社も収入もずっと安定しているという保証もないし…」

サザエさん:
「だからといって、ずっと賃貸では近所づきあいも希薄になるし、きちんと自分たちの拠点になる場所はあったほうがいい気がする。」

マスオさん:
「さっそく、今回のアドバイザーのオグラさんに聞くことにしよう！」

小椋不動産 オグラ氏:
「賃貸と購入のどちらが得か。よく議論される話題ですが、仮に『60歳で支払う金額が同じ』となれば、61歳からは毎月の家賃分購入したほうが得です。住まいを購入した場合は資産として形に残り、賃貸は何も残らない。ただし、賃貸のメリットとしては住まいに縛られないという自由さがあります。」

サザエさん:
「家族の拠点、基盤、資産。そう考えるとやはり購入かな…」

マスオさん:
「そうだね、働くことのモチベーションを考えても、賃貸生活から抜け出して念願のマイホーム購入だ！ 足踏みするのはもったいない！？低金利、増税前の今は買い時！」

サザエさん:
「購入に適したタイミングというのはあるんですか？」

小椋不動産 オグラ氏:
「“買い時”というやつですよね。『頭金が貯まったら買おう』など、そのうち…と考えているなら、早いほうがいいですよ。」

マスオさん:
「その根拠は？」

小椋不動産 オグラ氏:
「理由は3つあります。家賃を払うなら、その分、早く購入をして、月々の支払いにあてたほうがいいというのが一つ目。二つ目は、ローンを組むなら金利が低い今が狙い目だから。三つ目の理由としては、新築を購入するなら消費税がかかるので、増税前に買った方が得策と考えられるからです。」

サザエさん:
「たしかに、『タイミングが来たら…』と、ずるずると家賃を払うのはもったいない。低金利に消費税というのも、大きいですよね。」

マスオさん:
「そもそも高い買い物だから。“お得でいい物件”が一番ありがたいのだけどね。」

サザエさん:
「夫の通勤に便利な駅近で、買い物がしやすい商店街があって、子育てにふさわしい環境。部屋は家族がもう一人増えても大丈夫なくらいのゆとりある広さが欲しい。理想がすべて叶う家を買うには、宝くじを当てるしかないかも (笑)」

小椋不動産 オグラ氏:
「皆さん同じことをおっしゃいます。私だってそう思います(笑)。ただ、先ほどご主人がおっしゃった“お得でいい物件”ですが、ひとついい案があるんです。」

マスオさん:
「お！どんな案ですか！？」

小椋不動産 オグラ氏:
「中古物件です。同じ地域で同じ広さの物件を比較した場合、新築に比べて中古はお得に購入できます。」

サザエさん:
「でも、中古はボロいというイメージが…」

小椋不動産 オグラ氏:
「そのかわり、安く買って、自分の好きなようにリフォームできるメリットがあります。例えば、キッチンは対面式でリビングは12帖、あえて和室を設ける…など、自分の思い通りに作り替えられる。新築は確かにピカピカできれいです。けれど、すべてが自分の理想ではないはずです。新築では叶えられないものが中古なら叶うんです。」

マスオさん:
「そうだよね。イチから自分の思い通りを形にする注文住宅なんて絶対にムリだ。それなら中古でハコをお得に買って、中にお金をかければいいというわけだ！」

サザエさん:
「ちょっと気がかりなのは、親が新築じゃないと納得しないんじゃないかと…。家建てるなら援助するって言ってもらっている手前、中古とはなかなか言いづらいものがあります。」

小椋不動産 オグラ氏:
「そもそも住まいの買い方として、まず、自分たちは住まいにどのくらいのお金をかけられるかをご夫婦で相談する必要があります。例えば、月々10万円程度のローン返済と考えると、1%台の金利の今は、3000万円の住宅ローンが組めます。すると購入予算は総額3000万円となります。新築なら3000万円で購入となると、部屋の広さは確保したいから、必然的に郊外など立地的な条件を妥協することになるでしょう。けれど、立地のいい新築5000万円エリアの中古物件を2000万円で購入し、リフォームに1000万円かけてトータル3000万円でちょっと古いけれど、立地がよく、こだわりのあるお洒落な住まいが手に入る。そもそも、駅前など立地がよい場所には、すでに家が建っているので新築狙いは厳しいという現実もありますよね。」

マスオさん:
「なるほど！」

小椋不動産 オグラ氏:
「加えて言うなら、中古物件は売却損にもなりにくい。戸建は20年で建物の価値はほぼゼロ。つまり、建った瞬間からゼロに向かって価値は下がっていくのです。逆に価値が下がりにくいのが土地。つまり、新しいということにこだわって立地条件の悪い新築を買うよりは、立地の良い物件を中古で購入したほうが、売却時の価格の下がり具合にも驚かずに済むのです。」

サザエさん:
「新築推しの両親も今の話なら、説得できる気がします。」

マスオさん:
「中古は損をしにくいとは、貴重な情報です。中古＋リフォームという選択肢が見つかったら、一気に住まい探しが楽しくなってきました！」

まとめ

今回のポイントは、「住まいに自分を合わせるのではなく、自分に住まいを合わせる」です。自分たちの望む住まいを自ら作っていくことを楽しめれば、その先には真の豊かな暮らしが待っていそうです。次回は「理想の暮らしを叶える物件探しのコツ」など、さらに突っ込んでテーマを深掘りします。ぜひ、お楽しみに！

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2024年07月21日

【お知らせ】当社のお手紙が届いた方へ(売却)

暑中お見舞い申し上げます

厳しい暑さが続いておりますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。ご家族の皆様のご健康を心よりお祈り申し上げます。

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2024年07月14日

【なるほど知識】インナーバルコニーとその活用法

あなたの理想の家を見つけるためのガイド１

新築の家を探していますか？それともリフォーム済みのマンションがお好みですか？それとも、投資目的で不動産を購入したいと考えていますか？どのような目的であれ、あなたが探している理想の家には、インナーバルコニーという特徴があるかもしれません。

インナーバルコニーは、マンションや一戸建てなどの2階以上に設けられる屋根付きの空間で、集合住宅はもちろん、一戸建てでも設備として設けるケースが増えています。しかし、その活用法については、多くの人々がまだ理解していないかもしれません。

この記事では、インナーバルコニーのメリットとデメリット、そして後悔しないためのポイントを具体的な活用例とともに詳しくご紹介します。これを読めば、あなたが探している理想の家を見つけるための新たな視点を得ることができるでしょう。

インナーバルコニーとは？

インナーバルコニーとは、建物の2階以上に、内側へ引っ込むような形で設けられる屋根付きの空間です。マンションの2階以上の部屋のほか、一戸建てでも設置されるケースがあります。なお、インナーバルコニーは屋外空間と思われがちですが、建築基準法上では室内に含まれる内部空間とみなされます。

ベランダ、バルコニーとインナーバルコニーの違い

インナーバルコニーについては、ベランダやバルコニーなどと混同して違いがわからない方もいらっしゃると思います。それぞれのスペースの違いを以下表にまとめましたので、インナーバルコニーとの違いを比較してみてください。

ベランダ	インナーバルコニーと同様に屋根付きのスペースですが、ベランダは建物の外に設けられています。
バルコニー	屋外に出る形で設けられており、インナーバルコニーやベランダと違って屋根のないスペースです。
ルーフバルコニー	２階以上の屋外で下階の屋根部分を利用して作られ、インナーバルコニーとは異なり室外に設けられているスペースです。
テラス	２階以上に設けられるインナーバルコニーとは異なり、１階のリビングなどの部屋前に設けられる屋外スペースです。

インナーバルコニーのメリット

インナーバルコニーがあることで得られるメリットは多岐にわたります。以下に主なものをご紹介します。

屋根があるので天候が気にならない：インナーバルコニーには屋根があるので、多少の雨であれば入り込みにくく、あまり天候が気になりません。例えば洗濯物を干して出かけていた際、いきなり雨が降ってきても慌てずに済むでしょう。ただし、横からの雨などは入り込むこともありますので注意してください。

開放的な空間をつくれる：屋根がありながら視界が開けているので、見晴らしがよく開放的な空間が作れます。より開放感を高めたいのであれば、壁を低めにするなど工夫するとよいでしょう。また、壁の色を白など明るくするのもおすすめです。

アウトドアリビングを楽しめる：椅子やテーブルを設置すれば、リビングの延長線としてアウトドアリビングが楽しめます。日中は太陽で明るく心地よい風を感じられますし、夜は静寂に包まれて落ち着いた時間を過ごせるでしょう。

さまざまな活用方法ができる：インナーバルコニーによって広いスペースが確保できるので、多目的に活用できます。具体的な活用法はのちほど取り上げますが、ご自身の趣味や家族構成などに応じて便利に使えるでしょう。

プライバシーをある程度確保できる：建物の内側に設けられているため、周囲から見えにくく、ある程度のプライバシーを確保することが可能です。人通りが多い通りに面していたり、隣の家との距離が近くても、普通のバルコニーと比べて気になりにくいでしょう。

インナーバルコニーのデメリット

インナーバルコニーはメリットがある一方、以下のようなデメリットも考えられることに注意しましょう。

固定資産税がかかる：インナーバルコニーは建物の内部空間とみなされるため、固定資産税が発生します。固定資産税は建物の延べ床面積によって異なるので、広いインナーバルコニーを設けたことで金額が高くなるかもしれません。どの程度の固定資産税が発生するのかは、事前に確認しておきましょう。

設置費用・メンテナンス費用が高くなる可能性がある：インナーバルコニーの設置には費用がかかるほか、設置後のメンテナンスにもお金がかかり、想定以上のコストとなる可能性も考えられます。メンテナンスは定期的に必要なため、どの程度の費用になるかあらかじめ想定しておきましょう。破損などのトラブルが起きれば、当然ながら修理も必要です。

隣接する部屋が暗くなる：インナーバルコニーには屋根があり、建物の内側に引っ込むような形で設けられます。そのため、隣接する部屋には太陽光が入りにくく、暗くなるケースも。時間帯や向きによっても日当たりは変わるので、どのタイミングでどの程度の明るさが保てるか事前に想定しておいてください。

間取りが制限される：インナーバルコニーを設置することで間取りが限定されることも。インナーバルコニーは室内スペースの一部とみなされ、延べ床面積に算入されます。この延べ床面積は容積率にも影響するため、敷地条件に限りがある際には間取りが制限されてしまい、居住スペースが狭くなるかもしれません。

後悔しないためのポイント

近隣の状況を確認: プライバシーを確保するために、近隣の住宅との距離や窓の位置を確認しましょう。

活用方法を事前に決める: どのように活用するかを事前に決めておくことで、無駄なスペースにならないようにしましょう。

具体的な活用方法

洗濯物を干す: 屋根があるため、突然の雨でも安心。

ガーデニング: 広いスペースを活かして、植物や野菜を育てることができます。

アウトドアリビング: テーブルや椅子を置いて、リビングの延長として活用。

まとめ

インナーバルコニーは、プライバシーを確保しながらも多目的に活用できる魅力的な空間です。設置費用やメンテナンス費用を考慮しつつ、どのように活用するかを事前に計画することで、日々の生活がより便利で楽しいものになるでしょう。

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2024年05月23日

【役立ち情報】相続から不動産売却までにかかる税金

資産家ではなくても、亡くなった方（被相続人という）から不動産を受け継ぐ場合はよくあります。相続した遺産総額が大きな場合、相続税を納税する必要があります。さらに不動産の名義変更や売却にも課税されます。不動産はすぐにお金に換えにくいことがしばしばありますので、急にたくさんの現金が必要になって困ることにもなります。
そんなことにならないためにも、この記事では、6種類の税金と節税につながる七つの特例を紹介します。

１．相続から不動産売却までにかかる税金は6種類

不動産を相続し、売却した場合にかかる税金の種類と額はさまざまです。遺産相続から不動産売却までにかかる次の6種類の税金を紹介します。

1. 相続した財産の額に応じてかかる「相続税」
2. 相続した不動産の名義変更時にかかる「登録免許税」
3. 相続した不動産売買契約書などにかかる「印紙税」
4. 相続した不動産を売却した後にかかる「譲渡所得税」
5. 相続した不動産を売却した後にかかる「住民税」
6. 令和19（2037）年まで所得税に加算される「復興特別所得税」

以下、詳しく説明します。

①「相続税」は相続した財産の額にかかる税金

相続税は、預貯金や不動産など相続した財産の総額に応じて課税される税金です。遺産の課税価格が、相続税の基礎控除を超える場合にのみ発生します。

基礎控除とは、国税庁が定めた税金がかからない金額の範囲のことです。基礎控除額は、次のように計算します。
3,000万円＋600万円×法定相続人の数

相続税申告の期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。
被相続人が生前住んでいた場所の税務署に申告し、相続税を金融機関で納付します。延納や物納を選ぶ場合も、相続税の申告期限までに手続きします。

②「登録免許税」は相続した不動産の名義変更時にかかる税金

登録免許税は、相続した不動産の所有権を相続人へ変更する際にかかる税金です。相続した土地や建物などの名義変更を行う手続きを「相続登記」といいます。
登録免許税の税率は登記の種類ごとに異なり、原則的に次のように定められています。土地と建物を相続する場合には、両方に不動産価額の0.4％の税率がかかります。

登録免許税の計算

税額＝課税標準×税率

登記の種類	税率
土地の所有権移転登記（売買による移転）	2.00%
土地の所有権移転登記（相続による移転）	0.40%
住宅の所有権移転登記（中古住宅を売買により取得した場合）	2.00%
住宅の所有権移転登記（相続による移転）	0.40%

③「印紙税」は売買契約書などにかかる税金

印紙税とは、契約書・領収書などにかかる税金です。不動産を売却した場合においては、不動産の売買契約書に対してかかります。
印紙税額は契約金額に応じて200円から最高で60万円と幅広く設定されています。印紙税は、必要な税額分の印紙を売買契約書 に貼り、消印することで納税します。

印紙税の税額（一部抜粋）

契約金額	印紙税額	軽減税額※
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円

④「譲渡所得税」は相続した不動産を売却した後にかかる税金

譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税される所得税です。以下の計算式で求められます。

譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって変わります。所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」となり、税率が30％です。5年以上なら「長期譲渡所得」となり、税率は15％と低くなります。
仮に売却代金が1億円で取得費が5,000万円、譲渡費用が100万円だとすると

【1億円−5,000万円−100万円＝4,900万円】

となり、4,900万円に対して所得税がかかるというわけです。

不動産の譲渡所得にかかる所得税と住民税(地方税)は、事業所得や給与所得と分離して計算することから、「分離課税」と呼ばれています。不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として住民税と所得税が課せられます。

⑤「住民税」は相続した不動産を売却した後にかかる税金

住民税の税率は譲渡所得税と同様に不動産の所有期間によって変わります。所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」となり、税率は9％です。5年以上なら「長期譲渡所得」となり、税率は5％と低くなります。

⑥「復興特別所得税」は令和19年（2037年）まで所得税に加算される税金

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に必要な財源の確保をするための税金です。令和19年（2037年）まで所得税の税率に2.1％が加算されます。

相続不動産売却時の税金を節税できる6つの特例

不動産売却にまつわる税金のうち、節税に役立つ6つの特例を紹介します。

①相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
②居住用の不動産を売却した場合の3,000万円控除
③10年超所有の家に対する軽減税率の特例
④保有期間が5年以上の場合の1,000万円控除
⑤居住用の不動産を買い換えた場合の特例
⑥相続した空き家を売却した場合の3,000万円控除

①相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは、相続により取得した土地や建物を一定期間内に売却した際に、その売却した財産にかかった相続税を、譲渡所得の金額を計算する際の取得費に含めることができる制度です。譲渡所得から差し引ける金額が増えるので、所得税の節税につながります。

取得費加算の特例の適用を受けるためには、次の要件のすべてを満たしていなければなりません。

• 相続または遺贈により財産を取得した人であること
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること
• その財産を相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却していること

取得費に加算する相続税額の計算方法は、次のようになります。

具体的な数字を挙げながら計算してみましょう。

納めた相続税は500万円。売却する不動産の相続税評価額が1,000万円。相続税の課税対象となった金額が5,000万円だったとします。

• 相続税(その者の相続税額)　500万円
• 不動産の相続税評価額(財産の相続評価額)　1,000万円
• 相続税の課税価格(その者の取得財産の価格)　5,000万円

これを上記の計算式に当てはめると、次のようになります。なお、わかりやすくするため、債務控除（被相続人の債務を遺産総額から差し引くこと）は省きます。

【500万円×1,000万円÷5,000万円＝100万円】

この100万円を取得費に加算できます。

②居住用の家を売却した場合の3,000万円控除

3,000万円特別控除は、不動産を売却した時に生じる利益にかかる税金（譲渡所得税）を軽減させる特例制度です。不動産を売却した際に出た利益（譲渡所得）に対し、3,000万円までは課税対象から除外できます。ただし売却する家が居住用のマイホームであることが前提となります。
最大3,000万円まで控除することができるので、利益が3,000万円以下の売却では譲渡所得税が発生しません。

③10年超所有の家に対する軽減税率の特例

家を10年以上所有していた場合、税金が安くなる制度です。「3,000万円特別控除」の特例と併用ができるため、譲渡所得税の支払いを求められている人は覚えておいてください。
申請すると6,000万円を区切りに、以下のような税率になります。

所得税10％
住民税4％
合計14％

課税譲渡所得が6,000万円を超えている場合は、6,000万円以下と以上で税率が変わります。

	6,000万円以下の部分	6,000万円超の部分
所得税	10%	15%
住民税	4%	5%
合計	14%	20%

※令和19年まで所得税の税率に2.1％が加算されます

④保有期間が5年以上の場合の1,000万円控除

正式な名称は「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した時の1,000万円の特別控除」です。平成21（2009）年に取得した土地ならば平成27（2015）年以降、平成22（2010）年に取得した土地ならば平成28（2016）年以降に売却した場合、1,000万円の特別控除を受けられる制度です。
2008年に起こったリーマンショックによる景気後退を防ぎ、不動産流通を活発化する目的で施行されました。

特例の要件

• 2009年1月1日から2010年12月31日までの間に土地等を取得していること
• 2009年に取得した土地等は2015年以降に譲渡すること、また2010年に取得した土地等は2016年以降に譲渡すること
• 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地ではないこと。特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます
• 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済、所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと
• 譲渡した土地等について、収用の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰り延べなど、ほかの譲渡所得の特例を受けないこと

⑤居住用の不動産を買い換えた場合の特例

特定の居住用財産（旧物件）を2021年12月31日までに売却し、代わりの居住用財産（新物件）に買い換えた場合、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。これを「特定居住用財産の買い換え特例」といいます。

適用対象の譲渡資産

• 2021年12月31日までの居住用財産の譲渡であること
• 売却代金が1億円以下であること

旧物件の売却時点の要件

• 譲渡した年の1月1日時点の所有期間が10年を超えること
• 譲渡した時点で10年以上居住していたこと

売却先の要件

• 売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係ではないこと

買い換える物件の要件

• 新物件の床面積が50㎡以上のものであり、土地の面積が500㎡以下のもの
• 旧物件を売った年の前年から翌年までの3年の間に新物件を買うこと
• 新物件に、譲渡した年の翌年の12月31日までに住むこと
• 新物件は25年以内に建築されたものか一定の耐震基準を満たしていること

⑥相続した空き家を売却した場合の3,000万円控除

相続または遺贈により、被相続人が住んでいた家を取得した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得の金額から3,000万円を控除できます。これを「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

特例を受けるための適用要件

• 被相続人が住んでいた家または家と土地を相続し、2016年4月1日から2023年12月31日までの間に売却した
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 売った相手が親子や夫婦など近親者でないこと

家屋の条件

• 1981年5月31日以前に建築されたこと
• 一定の耐震基準を満たしていること
• 相続から譲渡までの間に、事業や貸付や居住いずれの用途でも用いられていないこと

家屋を取り壊して土地を売る場合の条件

• 相続から譲渡までの間に、事業や貸付や居住いずれの用途でも用いられていないこと

Q:相続した不動産を売却すると確定申告が必要？　

A：基本は不要。利益がでれば必要

不動産を取得した際、基本的に確定申告は必要ありません。ただし相続した不動産を売却して利益を得た場合、その売却利益は「所得」とみなされるので所得税の確定申告が必要となります。

譲渡所得の計算方法を解説

譲渡所得の計算方法を説明します。
計算式
譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）

譲渡収入金額は、売却して得たお金（不動産が売れた金額）です。

取得費は、不動産を取得するためにかかったお金で、買った時の購入代金や購入手数料です。建物は減価償却費相当額を差し引いた額で計算します。登録免許税も、取得費に含みます。
譲渡費用は、不動産を売るためにかかったお金です。不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税が含まれます。

【注意】所得税の確定申告が必要なケース

所得税の確定申告が必要となる四つのケースを紹介します。

①相続した不動産を売却した場合

相続した不動産を売却した場合、売却して発生した利益は「所得」とみなされるので所得税の確定申告が必要です。

②賃貸収入がある不動産を相続した場合

賃貸収入が発生する場合、相続人の「所得」となるため確定申告が必要となります。

③不動産を現金化して分割相続した場合

相続時に遺産分割の方法として不動産を売却して相続人が現金で分割した場合、そこで発生した売却利益は「所得」とみなされるので確定申告が必要となります。

④相続した不動産を寄付した場合

国や地方自治体、特定の団体へ財産を寄付した場合、一定の要件を満たしていれば寄付金控除として所得税の控除を受けられる可能性があります。必須ではありませんが、所得税の節税のために確定申告をおすすめします。

確定申告を行う期間は売却した翌年2月16日～3月15日

確定申告が必要な人は、不動産を売却したり、賃貸収入がある不動産を相続したりした年の翌年2月16日から3月15日までに、確定申告を行ってください。
確定申告の書類は、在住している地域の税務署の相談窓口に行き、職員に相談しながら作成することができます。国税庁のホームページで所得税の確定申告書を作成することができます。

まとめ

相続の不動産売却時に税金を減らせる特例を知っておこう！

不動産の名義変更や売却を行うと、上でご紹介したようにさまざまな税金がかかります。これが相続で取得した不動産であれば、相続税もかかるわけです。相続税対策だけを考えていると、相続で取得した不動産を売却した際などは、追加で税金が課せられるような気分になって、気が重くなります。あらかじめ、どのような税金がかかるのかを知っておいて、そのための現金も用意するようにしておきましょう。

また、不動産売買で得た利益は所得税となるので、確定申告が必要になります。節税につながる特例を利用して、余計な支払いをなくすようにしましょう。ただし、保有期間が5年以上の場合の1,000万円控除は、相続で取得した不動産では使えないなど、どの特例が使えるのかをしっかり調べて、売却を進めたいものです。さらにこれらの特例は景気動向などによって延長されたり、変更することがよくあります。資産税を得意としている税理士に最新情報を尋ねてみてください。(2024年5月23日)

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2024年01月01日

【お知らせ】2024年 新年のご挨拶

謹んで新年のご挨拶を申し上げます

旧年中は格別のご厚情を賜り誠にありがとうございました

これまでにたくさんのお客様と出会い

多くの方々から弊社へ不動産取引のご用命をいただだいたこと、心より感謝しております

2024年は、より満足度の高い商品・サービスを提供できるよう努めて参ります

今後とも、より一層のご支援、お引き立てを賜りますようよろしくお願い申し上げます

皆様とご家族の皆様のご健康とご多幸を心よりお祈りし

新年のご挨拶とさせていただきます

社名：株式会社小椋不動産
住所：愛知県春日井市ことぶき町
電話番号：0568-64-6197　　　

2023年12月25日

【お知らせ】お知り合い紹介キャンペーン

弊社は、「お知り合い紹介キャンペーン」を実施しております。

「ご紹介料」をプレゼントいいたします。

不動産のご売却、ご購入を検討されているお知り合いを弊社にご紹介いただき、売買契約の締結に至った場合に、「ご紹介料」(情報紹介料)をプレゼントいいたします。

不動産のご売却、ご購入を検討されているお知り合いをご紹介ください！

思い出してみてみてください！実家、親戚、友達、同僚など周りで、不動産(土地・戸建て・マンション等)を購入・売却を検討されている方が必ずいるはずです。

• 友達、知人家族、親戚　
• 職場の同僚　
• 同級生　
• ママ友　
• 仕事仲間　など

これらのお知り合いの中に、不動産売却を考えている方は、こんな疑問を抱えていらっしゃいませんか？

• 自宅の査定価格を知りたい　
• 売却時の費⽤について知りたい　
• 実家の相続・売却について相談したい

また、不動産購入を考えている方は、こんな疑問を抱えていらっしゃいませんか？

• まず何から始めたら良いの？
• いくらまで住宅ローンを組めるの？頭金は必ずいるの？　
• 住宅購入に適した時期（年齢）ってあるの？　

春日井市に密着した小椋不動産が不動産売却・購入のご相談を承り、解決いたします。そして、多くのお客様が安心できる不動産売買をサポートしています。

ご紹介の程、よろしくお願いいたします。

ご紹介料について

• ご売却、ご購入、いずれの場合もご紹介料をお渡しいたします。
• ご紹介料 = 成約価格(消費税抜き)×0.3％(ご成約価格3,000万円の場合、9万円)
• ご紹介料 のお渡しは、不動産売買契約が成立し決済・引渡し完了後になります。
• ご紹介料 のお渡しは、本人名義口座へ振込みのみとさせていただきます。
• ご紹介料 のお渡しは、紹介者様もしくはお知り合いの方いずれかとなります。

(ご紹介料は、お知り合いをご紹介していただいただけでは発生しません。)

ご紹介フォーム

ご紹介フォーム以外のご紹介方法

情報ご提供時に、「『お知り合い紹介キャンペーン』を見ました」とお伝えいただけるとスムーズに受付がすすみます。

朝9時〜夜9時まで年中無休で対応してます。

【電話／LINE】9:00〜21:00／年中無休

　　電話：　0568-64-6197

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